店舗物件の探し方！理想のテナントを探すコツを解説

店舗物件を探している事業者にとって、理想のテナントを見つけるのに苦労している人も多いことでしょう。立地、広さ、賃料など、考慮すべき点が多く、どこから手をつければいいのか迷ってしまうものです。本記事では、店舗物件の効果的な探し方や、失敗しないための準備、契約時の注意点などを詳しく解説します。これらの情報を参考にすることで、ビジネスに最適な物件を見つける確率が上がるでしょう。ぜひ参考にしてみてください。

失敗しないためのテナント物件探しの前準備

店舗物件を探し始める前に、まずはしっかりとした準備が必要です。適切な準備なしに物件探しを始めると、時間とお金の無駄遣いになりかねません。ここでは、成功する店舗物件探しのための3つの重要な準備ステップを解説します。

以降で詳しく見ていきます。

資金計画と事業計画は、店舗物件を探す際の羅針盤となります。まず、店舗にかけられる予算を明確にしましょう。初期費用や家賃、運転資金など、必要な資金を洗い出し、具体的な数字を設定します。

一般的に、店舗の家賃は月商の10%程度が理想的とされています。例えば、月商100万円を目指すなら、家賃は10万円前後が適切な目安です。また、初期費用は家賃の8～12ヶ月分程度を見込んでおくと良いでしょう。

事業計画では、店舗のコンセプト、ターゲット顧客、提供する商品やサービス、売上目標などを明確にします。これらの要素は、適切な物件を選ぶ際の重要な判断材料です。

注意点として、楽観的すぎる見通しは避け、現実的な数字を基に計画を立てることが大切です。必要に応じて、専門家のアドバイスを受けるのも良いでしょう。

店舗物件を効率的に探すには、希望条件を具体化し、整理しておくことが重要です。主な条件としては、立地、広さ、賃料、必要な設備、駐車場の有無などが挙げられます。例えば、カフェを開業する場合、以下のような条件を具体的に決めておくと良いでしょう。

これらの条件を明確にしておくことで、不動産会社とのコミュニケーションがスムーズになり、自社のニーズに合った物件を効率的に見つけることができます。

ただし、すべての条件を満たす完璧な物件を見つけるのは難しいかもしれません。そのため、譲れない条件と妥協できる条件を予め整理しておくことをおすすめします。

適切なエリアを特定するためには、綿密な市場調査が欠かせません。まず、ターゲット顧客がどこに集まるか、どのようなライフスタイルを送っているかを分析します。次に、競合店の状況や、商圏の人口動態、平均所得などのデータを収集します。例えば、若者向けのアパレルショップを開業する場合、以下のような点を調査しましょう。

これらの情報を基に、自分のビジネスに最適なエリアを絞り込んでいきます。

ただし、人気エリアは賃料が高くなる傾向があります。そのため、必ずしも一番人気のあるエリアを選ぶ必要はありません。むしろ、将来性のある穴場的なエリアを見つけることが、事業成功の鍵となる場合もあります。

理想のテナント物件の探し方

適切な準備が整ったら、いよいよ理想のテナント物件探しに着手しましょう。効果的な物件探しには、さまざまな方法があります。ここでは、4つの主要な探し方を詳しく解説します。

これらの方法を組み合わせることで、より多くの選択肢の中から最適な物件を見つけることができるでしょう。

インターネットは、店舗物件を探す上で非常に有効なツールです。主な利用方法としては、以下のようなものがあります。

これらを利用することで、短時間で多くの物件情報を収集できます。また、条件検索機能を使えば、自分のニーズに合った物件を効率的に絞り込むことができるでしょう。

メリットとしては、24時間いつでも情報を閲覧できること、物件の写真や周辺情報を確認できること、複数の物件を比較しやすいことなどが挙げられます。

一方、デメリットとしては、ネット上の情報が最新ではない可能性があること、実際の物件の状態と写真が異なる場合があることなどがあります。

インターネット上の情報だけで判断せず、必ず現地で物件を確認することが重要です。また、人気の物件はすぐに決まってしまうため、気になる物件があれば、すぐに問い合わせるようにしましょう。

知人からの情報収集は、意外と有効な店舗物件探しの方法です。特に、同業者や地元の商店主からの情報は貴重です。以下のような方法で情報を集めることができます。

これらの方法を通じて、公には出回っていない物件情報や、地域の特性、家主の性格など、細かな情報を得ることができるでしょう。

メリットとしては、信頼できる情報を得られる可能性が高いこと、物件以外の有益な情報も得られること、人脈形成にもつながることなどが挙げられます。デメリットとしては、情報の範囲が限定的になる可能性があること、知人の主観的な意見に影響されすぎる危険性があることなどです。

知人から得た情報も必ず自分で確認することが大切です。また、情報提供してくれた知人には適切な感謝の意を示すことを忘れないようにしましょう。

自治体や商工会議所は、地域の経済活性化を目的として、店舗物件に関する情報を持っていることがあります。以下のような方法で情報を得ることができます。

これらの機関を通じて、地域の空き店舗情報や、出店支援制度、補助金などの情報を得ることができるでしょう。

メリットとしては、信頼性の高い情報が得られること、地域の経済政策や将来計画について知ることができること、場合によっては家賃補助などの支援を受けられる可能性があることなどが挙げられます。デメットとしては、情報の更新頻度が低い可能性があること、手続きに時間がかかる場合があることなどです。

自治体や商工会議所の情報だけでなく、民間の不動産情報も併せて確認することをおすすめします。また、支援制度を利用する場合は、条件や制約をよく確認しましょう。

現地視察は、店舗物件を探す上で非常に重要な方法です。実際に足を運ぶことで、インターネットや不動産会社の情報だけでは分からない、貴重な情報を得ることができます。以下のような方法で現地視察を行いましょう。

これらの方法を通じて、まだ公開されていない物件情報や、地域の雰囲気、人通りの様子などを直接確認することができます。

メリットとしては、リアルタイムの情報が得られること、周辺環境を肌で感じられること、予想外の良物件を発見できる可能性があることなどが挙げられます。デメリットとしては、時間と労力がかかること、天候に左右されることなどです。

現地視察の際は、単に物件を探すだけでなく、周辺の店舗の様子や客層、交通の便なども細かくチェックすることが大切です。また、気になる物件を見つけた場合は、その場で詳細なメモを取ることをおすすめします。後で複数の物件を比較する際に役立ちます。

テナント物件探しを成功させるコツ

店舗物件探しは、一般の賃貸物件を探すのとは大きく異なります。ここでは、成功につながる3つのポイントを紹介します。

これらのコツを押さえることで、店舗物件探しの効率と成功率を向上させることができるでしょう。

店舗物件を探す際、すべての希望条件を完璧に満たす物件を見つけるのは非常に困難です。そのため、物件探しでは、希望条件に優先順位をつけて探すことが重要です。

まず、絶対に譲れない条件と、ある程度妥協できる条件を明確に分けましょう。例えば、立地や賃料は譲れないが、広さは多少妥協できるといった具合です。次に、それぞれの条件にランク付けをします。A（最重要）、B（重要）、C（あれば良い）などと分類すると良いでしょう。この優先順位を基に、物件を評価していきます。Aランクの条件をすべて満たし、Bランクの条件も半分以上満たす物件があれば、有力候補として検討する価値があります。

また、優先順位は固定せず、物件探しの過程で適宜見直すことも大切です。市場の状況や自身の考えの変化に応じて、柔軟に優先順位を調整していくことで、より良い物件と出会える可能性が高まります。

未公開物件とは、一般に広告されていない物件のことを指します。これらの物件は、オーナーの意向や管理会社の戦略により、公開されていない場合があります。未公開物件にアクセスすることで、競合が少ない状態で良質な物件を見つけられる可能性が高まります。

未公開物件を探すには、信頼できる不動産会社や仲介業者との関係構築が重要です。定期的に連絡を取り、自身の希望条件を明確に伝えておくことで、未公開物件の情報をいち早く入手できる可能性が高まります。

また、地元の商工会や業界団体にも未公開物件の情報がある場合があります。これらの組織とのネットワークを築くことも、未公開物件へのアクセスを増やす有効な方法です。さらに、直接オーナーや管理会社にアプローチすることも考えられます。例えば、気に入った立地の建物で空き店舗を見つけた場合、建物の管理会社に直接問い合わせてみるのも一つの手段です。

未公開物件は情報が限られているため、慎重に検討する必要があります。ただし、良質な物件を見つけられる可能性が高いため、積極的にアプローチする価値は十分にあるといえるでしょう。

内見は、店舗物件を選ぶ上で最も重要なステップの一つです。写真や図面だけでは分からない物件の状態や雰囲気を直接確認できる貴重な機会です。効果的な内見を行うために、以下のポイントに注意しましょう。

さらに、可能であれば内装業者や設備業者を同行させ、改装や設備導入のコストや実現可能性について専門家の意見を聞くことをおすすめします。

内見後は速やかに印象や気づいた点をまとめ、他の物件と比較検討しましょう。この作業を通じて、自身のニーズに最も適した物件を見極めることができはずです。

店舗物件の契約の流れ

店舗物件の契約プロセスは、一般の賃貸住宅と比べてより複雑で時間がかかることが一般的です。基本的な流れは以下の通りです。

この過程は、物件や契約条件によって異なりますが、2週間から2ヶ月程度かかることが一般的です。特に法人契約の場合は審査に時間がかかることが多いため、余裕を持ったスケジュール管理が重要です。また、契約内容は将来の事業運営に大きな影響を与えるため、不明点があれば必ず確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

店舗物件を探す際の注意点

店舗物件を探す際には、一般の賃貸物件とは異なる様々な注意点があります。これらを事前に理解しておくことで、物件探しの効率が上がり、将来的なトラブルを回避することができるでしょう。ここでは、特に重要な4つの注意点について詳しく解説します。

これらの点を押さえることで、より適切な店舗物件の選択が可能になるでしょう。

居住用物件を店舗として利用することは、通常認められません。これは建築基準法や消防法、そして賃貸借契約上の制限によるものです。居住用物件は、不特定多数の人が出入りする店舗利用を想定した構造や設備になっていないため、安全面や法令遵守の観点から問題があります。

そのため、最初から店舗利用可能な物件を探すことが最も確実です。ただし、一部の物件では、オーナーの許可を得て用途変更を行うことで店舗利用が可能になる場合もあります。この場合、建築基準法に基づく用途変更の手続きや、必要な改修工事を行う必要があります。ただし、これらの手続きや工事には時間とコストがかかるため、慎重に検討する必要があるでしょう。

多くの自治体では、景観条例や屋外広告物条例などによって、店舗の外装やサインに関する規制を設けています。これらの規制は、街並みの美観を保つことや、安全性を確保することを目的としています。例えば、色彩や素材、看板の大きさなどに制限が設けられているなどです。

そのため、まずは物件を探す段階で、該当地域の条例を確認することが重要です。自治体のウェブサイトや都市計画課などで情報を入手できます。条例に適合するよう外装やサインをデザインすることで、スムーズに開業できるでしょう。

また、条例の解釈や適用に不明点がある場合は、自治体の担当部署に直接相談しましょう。場合によっては、条例の範囲内で独創的なデザインを提案し、承認を得ることも可能かもしれません。

店舗物件の賃貸借契約では、営業可能な業種が制限されていることがあります。これは、建物の用途や構造、他のテナントとの兼ね合い、オーナーの方針などによるものです。例えば、「物販のみ可」「飲食店不可」「深夜営業禁止」といった条件が設定されていることがあります。

そのため、まず物件を探す段階で、希望する業種で営業可能かどうかを必ず確認することが重要です。不動産会社や物件オーナーに対して、具体的な営業内容を説明し、問題ないか確認しましょう。もし条件が厳しい場合は、オーナーと交渉の余地があるか探ることも考えられます。例えば、防音対策の強化や営業時間の調整など、具体的な対策を提案することで、理解を得られる可能性があります。また、最初から希望する業種で営業可能な物件を探すことも、確実な方法の一つです。

居抜き物件とは、前テナントの内装や設備がそのまま残された物件のことを指します。一見すると初期投資を抑えられそうに思えますが、実際には「店舗資産譲渡契約」を結ぶ必要があり、これにより初期費用が増加する可能性があるのです。譲渡費用は物件によって大きく異なりますが、数ヶ月分の賃料に相当する金額になることもあります。

そのため、まず譲渡費用の詳細を事前に確認することが重要です。譲渡対象となる設備や内装の具体的な項目とその金額を明確にし、本当に必要なものかどうかを精査します。場合によっては、不要な設備の撤去を前テナントに依頼し、譲渡費用を下げることができるかもしれません。また、譲渡費用と新規で内装や設備を整える場合のコストを比較検討し、総合的に判断することが大切です。さらに、譲渡費用の分割払いや、賃料との相殺など、支払い方法の交渉の余地がないか、オーナーや管理会社と相談してみるのも一つの方法です。

まとめ

店舗物件探しは、事前の準備から契約までの各段階で細心の注意が必要です。資金計画や事業計画の立案、希望条件の明確化、市場調査を通じたエリア選定が重要な準備段階となります。物件探しでは、インターネット活用、知人からの情報収集、自治体への問い合わせ、現地視察など、多角的なアプローチが効果的です。また、テナント物件探しを成功させるコツとして、条件の優先順位付け、未公開物件への問い合わせ、詳細な内見などが挙げられます。契約時には様々な注意点があり、専門的な知識や経験が求められます。

このような複雑な店舗物件探しのプロセスにおいて、DYMの不動産仲介・オフィスコンサルティングサービスは大きな助けとなります。豊富な経験と専門知識を持つDYMのコンサルタントが、物件探しから契約交渉まで一貫してサポートします。特に、未公開物件の紹介や契約条件の交渉など、個人では難しい部分でも強力にバックアップします。DYMのサービスを利用することで、効率的かつ効果的に理想の店舗物件を見つけることができるでしょう。

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