なぜ別荘が税金対策になるのか？節税の仕組みと方法、注意点を詳しく解説

建物の購入には固定資産税などが課税されるため、一見すると負担に感じる方も少なくありません。しかし、上手に投資活用を行うことで節税対策になるケースがあるのです。

本記事では、別荘購入・売却で節税対策になる仕組みと方法について紹介します。活用できる制度や注意点も解説しているので、資産運用の参考にご活用ください。

別荘購入が税金対策になる仕組み

別荘購入は個人としての利用の他に、社員のセミナー合宿や避暑地として利用するなど事業用の活用があります。それ以外にも別荘購入は節税対策の観点からも有効で、別荘にかかった費用を経費計上する事が可能です。

別荘はカテゴリ的に家屋として扱われるため、購入した場合には諸々の税金が発生します。もちろん光熱費や維持費などの費用もかかるので、ただ所有しているだけでは出費がかさむ原因にもなりかねません。

なぜ別荘購入が税金対策になるのか、別荘の購入・売却時に発生する税金について解説していきます。別荘にかかる税金の仕組みを理解し、節税対策の知識を身に着けていきましょう。

建物には、購入時・保有時・売却時の3つのパターンで税金が発生するため、別荘購入の節税を実践にはこれら全ての税金を把握する必要があります。別荘購入の主な税金を見ていきましょう。

不動産取得税とは、土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得した際に発生する税金です。相続などで得た場合には、不動産取得税ではなく相続税が発生します。

別荘を購入した場合、不動産の税額（固定資産税評価額）×税率（4％）＝が不動産取得税として課税されるのです。

不動産取得税は固定資産税と異なり、別荘（土地や家屋）を購入した初回のみの納税のため、毎年課税されるわけではありません。毎年納税しなくてはならないのは固定資産税になります。

不動産取得税の税額は、固定資産税課税台帳に登録された固定資産の評価額と同じです。そのため、固定資産税の税額算定に使用される課税標準額を用いて算出しています。つまり、固定資産評価額は、各市町村に登記されている固定資産課税台帳から調べることが可能です。

2024年時点では改正により、土地と住宅に軽減税率の3％が適用されています。

登録免許税とは、建物や土地を取得した場合に当該不動産を不動産登記する際に発生する税金です。購入した別荘は登記所（法務局）に登録する必要があり、購入・相続など方法を問わず土地家屋を取得・所有権の移転をした時点で納税義務が課せられます。

登録免許税は、所有権の保存時と移転時に納税義務が発生し、固定資産税評価額を基に税率が算出される税金です。ちなみに前項の不動産取得税と登録免許税は、不動産の所有権を動かす際に発生する「流通税」と呼ばれています。登録免許税の税額は、固定資産税評価額×各税率で決定され、各税率は登記の種類によって異なるものです。別荘は不動産に当たるので、不動産登記として産出されています。つまり、不動産の価額・債権金額・個数による3つで計算され、各税率は以下のように算出されます。

土地所有権の移転登記	税率	軽減税率
所有権の保存	0.4%	住宅用家屋の軽減税率参照
売買	2.0%	同上
相続、法人の合併または共有物の分割	0.4%	–
その他	2.0%	–

住宅用家屋の軽減税率	軽減税率
住宅用家屋の所有権の保存登記	0.15%
住宅用家屋の所有権の移転登記	0.3%
相特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等	0.1%
認定低炭素住宅の所有権の保存登記等	0.1%
特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記	0.1%
住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記	0.1%

消費税は、商品の販売やサービスの提供に対してかかる税金のため、別荘購入時に建物購入代金に対して一律10％の課税が発生します。ただし、土地の譲渡や貸付には課税対象外となるので、別荘購入時の土地部分には消費税の納税義務はありません。

前述のとおり「サービスの提供」にも消費税が発生するため、仲介業者を経た別荘購入には仲介手数料なども消費税の対象になります。

固定資産税は、毎年1月1日の賦課期日に不動産を所有している人を対象にして課税される税金です。税率は不動産が所在する各自治体によって異なり、東京23区なら特例で都が課税することになり、税率は1.4%と決められています。

固定資産税の税率は、固定資産税評価額（課税標準額）× 税率で算出されるものが一般的です。しかし、固定資産税の税率は各地方自治体によって条例で定めることができるので、前述したように必ずしも1.4%とは限りません。

必ず不動産（別荘）がある自治体のHPなどにアクセスし、税率を確認しておきましょう。

住民税は、都道府県市区町村に住所がある個人が負担する税金です。基本的にその地域に居住している限り住民税は発生しますが、別荘やセカンドハウスなどの継続して居住していない家屋を所有している場合、住民税の納税は均等割りとなります。

住民税は個人が納税する「個人住民税」と法人が納税する「法人住民税」に大別され、その内訳は「個人住民税」は「所得割」と「均等割」、「法人住民税」は「法人税割」と「均等割」に分けられます。「個人住民税」の「所得割」は、「法人住民税」の「法人税割」に当たります。

所得割は、所得に応じた負担を求める税金のことで、前年の1月1日から12月31日までの所得に対して10%の税率で算定されます。

法人税割は、法人が法人税額（法人が国に支払う税額）を基準にして都道府県や市町村に払う税金です。均等割と違って、儲かっている法人ほど税額が高くなります。

均等割は、一定額以上の所得のある方が同じ額を負担する税金のことで、令和6年度からは市民税3,000円、道民税1,000円の均等割と併せて森林環境税1,000円の合計4,000円が課税されます。

都市計画税は、都市計画法による都市計画区域のうち、市街化区域内に所在する土地や家屋に課せられる税金です。償却資産は課税対象とならないなど、いくつかの制約があります。

原則的に行政が都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てることを目的として課税（目的税）しているもので、土地や家屋を固定資産課税台帳に登録している方を対象にした税金です。

市街化区域とは、都市計画法で指定されている都市計画区域を指し、都市計画が進んでいる市街地や10年以内に市街地として整備計画が図られている区域を指します。

都市計画税は、課税標準×制限税率＝都市計画税として算出され、一般的には固定資産税評価額に対して0.3%を制限税率としています。しかし、制限税率は各自治体によって異なるため、別荘購入時には市街化区域内外と制限税率の確認が必要です。

別荘売却時には、購入時とは別枠で課税義務が発生します。そのため、売却による利益収支を考えるなら課税対象となる項目を把握しておかなければなりません。

所得税は、事業や売買によって得られた収益に課税義務が発生します。そのため、別荘を売却した際にもその収益から所得税から引かれるものです。

所得税には種類があり、不動産を譲渡の際には利益に対して課税される譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税には、所得税と住民税の合算、さらに復興特別税が含まれます。

課税のルールは不動産の在り方により、通常の生活に不可欠か否かで決定されるものです。別荘は生活に不可欠ではないと判断されやすいため、基本的に所得税控除の対象にはなりません。つまり、別荘売却時には所得税と住民税がかかるのが一般的です。

別荘売却時の所得税と住民税は、別荘を所有していた年数によって変動します。通常の不動産には一定期間居住した場合に以下の優遇措置が3,000万円まで取られますが、別荘には適用されません。参考として、以下をご参照ください。

所得項目	所得税	住民税
長期譲渡所得（5年超）	15％	5％
短期譲渡所得（5年以下）	30%	9%

法人税は、普通法人に課される税金で利益の有無に関わらず所得と合算して課税される税金です。不動産の売却には、売却時に得られた利益に譲渡所得税という税金が課されます。株式会社や協同組合などの事業活動で得られた所得に対して課せられる税金が法人税となるので、法人名目で購入した別荘には法人税が課せられるのです。

法人税は課税所得×税率で算出され、売却時の収益と損金を差し引いて計算されます。法人税の税率は、法人の種類や資本金で変動するので以下をご参照ください。

また、別荘売却時には法人税の他、住民税が発生します。

法人資本金	年間所得	税率
資本金1億円以下	800万以下の場合	15%
資本金1億円以下	800万以上の場合	23.2%
資本金1億円以上	–	23.2%

印紙税とは、経済的な取引の際に作成した書類に課せられる税金です。いわゆる領収書や契約書にかかる税金のことで、これら書類自体に税金がかかるものではありません。印紙税は、作成した書類の手数料として発行される収入印紙にかけられるものです。

印紙税は「印紙税法」によって課税される文書が決まっており、以下の文書を作成した際に印紙税が必要になります。

上記の収入印紙が必要な書類は「課税文書」と呼び、税金がかからない文書を「非課税文書」と呼んでいるのです。印紙税額は課税文書1通ごとに課税され、契約金額ごとに課税額が異なります。

印紙税額は1万円以下で非課税となり、500万～1,000万円以下は1万円、1,000万～5,000万円以下は2万円の金額が必要です。1億円以上になると印紙税額は10万円以上となるので、別荘購入金額次第で税金が高くなると覚えておきましょう。

収入印紙は郵便局や法務局で発行してもらえますが、印紙税率が低額であれば一部のコンビニエンスで購入が可能です。

日本国内では、一部の自治体で別荘保有時に地方税がかかる場合があります。例えば、静岡県熱海市では「別荘等所有税」が課税されています。

また、別荘購入による土地の開発を伴う場合は「開発許可申請手数料」が発生し、水道・ガス・電気の利用に必要な利用加入金や装置や設備の工事に関わる手数料や工事費も必要です。別荘の購入・売却・保有には税金以外にも、各種手数料や利用に伴う工事費が発生します。これらの支払いには消費税が加算されるケースが多く、公的な金銭のやり取りには何らかの形で課税されると考えておきましょう。

別荘購入・売却時の節税方法

別荘を購入や売却する際は、損益を問わず必ず課税されます。節税目的で別荘の購入・売却を検討されている方は、節税のポイントを踏まえて税金対策を実践してください。

別荘購入の際には不動産取得税など多くの税金が課税されるので、通常だと別荘の値段よりも高額な支払いが発生しがちです。これらの税金を抑えるには、事業目的による別荘購入で経費計上したり減額措置を活用することをおすすめします。

別荘は一見すると事業には無関係のように思われがちですが、用途を事業用の名目で購入すれば経費として計上することが可能です。

税務署が経費として認める要件には、事業との関連性に説得力を持たせる必要があります。別荘を従業員の保養地や合宿所として稼働させれば、福利厚生のための施設として経費計上が認められる可能性が高いです。

節税を図るのであれば、別荘の運用に必要な各費用も経費として計上することをおすすめします。光熱費や通信費、消耗品や雑費、建物の保険料や修繕費も漏れなく把握しておくと良いでしょう。

不動産取得税には、要件を満たすことで税制上の減額措置を受けられることが可能です。軽減措置は「居住用」と「事業用」に分類され、目的や用途によって適用が難しい場合があります。

軽減措置は購入した別荘が新築か中古かで税負担額が異なり、購入した時期によって減額対象が変わります。2022年3月31日までに建てられた家屋は、最大1,300万円までの減額が可能です。中古の別荘は1982年以降の耐震基準が認められた家屋を対象にしており、減額金も不動産のある自治体ごとに異なります。

減額措置の適用には申告が必要なうえに要件が複雑なので、専門家の意見を仰いで確実に審査が通るように進めることが重要です。

別荘売却時は、不動産売却で得た所得以外にも手続き上の課税が発生する要件です。税制のルールを把握しておかないと譲渡所得に大きく影響するので、制度をうまく活用して上手に節税しましょう。

長期譲渡所得税率とは、不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地や建物を売却したときの利益を指し、それに伴って課税される税率のことです。

長期譲渡所得は算出方法が通常と異なり、税率も以下のようになります。

長期譲渡所得	譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
長期譲渡所得の税率	長期譲渡所得金額×20%（税率）

5年以下の場合は短期譲渡所得になり、税率は課税短期譲渡所得金額×39%で計算されます。不動産の所有期間で税率に大きな差があり、売却するタイミングは非常に重要です。

ふるさと納税とは、自分で自治体を任意で選んで住民税の減額や還付を受けられるだけでなく、その地域の特産品を得られる制度です。ふるさと納税には上限が決まっていますが、年間所得や家族構成によって納税額を増やすことができます。この制度を活用すれば、各税金の減税・節税につなげることが可能です。

ふるさと納税は所得額で所得税と住民税の節税になり、地域の名産・特産品ももらえるなどデメリットがほとんどありません。ただし、特例措置で非課税となった売却益は対象外になるので、ふるさと納税の上限額は増えないのでご注意ください。

別荘購入・売却時の節税対策の注意点

別荘購入・売却時には多額の税金が課せられるため、効率よく節税するには専門的な知識が必要です。別荘購入・売却の基礎的な節税知識を解説するので、必ずチェックしておいてください。

税制上の観点から、法人や個人で取得したものは事業用として認められなければ経費計上できません。例えば、別荘を社長が購入して個人の居住用として使うのであれば、事業との結びつきが認められない可能性が高いです。

別荘を事業用として経費計上するのであれば、購入者や従業員の避暑地・保養地としての利用や社員寮、セミナー会場としての利用状況と実態を証明する記録等が必要になります。

また、従業員の福利厚生としての購入であった場合でも、税務署判断で経費として認められないケースがあるため、税理士などの専門家に相談しておくと良いでしょう。

不動産は経済や社会など様々な要因により、購入時と売却時で資産価値が変動しやすい物件です。例えば、自然や人的による災害の影響で不動産周辺の地盤や環境の変化、法の改正によって不動産価値が大きく影響します。不動産のある地域で大々的なイベントが発足され、価値が上昇するケースも少なくありません。

別荘の資産価値は社会的要因によって上昇・下落の影響を受けやすく、購入と売却のタイミングを見極める必要があります。別荘購入の際は土地の調査を入念に行い、売却時には世情を考慮して売時を見逃さないなどのリスク対策が必須です。

別荘は売却時の売値が購入額を下回るケースがあり、その場合は損失発生による譲渡損失とみなされます。本年分の損失が損失控除額を超えた場合には繰越控除となり、損失を翌年以降に繰り越して利益から控除することが可能です。

繰越控除によって所得金額から生じた損失を各種所得の金額から控除し、確定申告で適用される制度を損益通算と呼びます。損益通算は、不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得を対象にしているため、条件を満たせば適用できるのです。しかし、損益通算は明確に生活に必須なものに限られているため、趣味・娯楽・「保養」を目的としている不動産には適用されません。たとえ福利厚生目的であっても、別荘は保養に該当するので損益通算ができないのです。

別荘購入を海外で行った場合、課税義務は購入した国の法律が課せられます。さらに言えば、全世界所得課税により日本以外の国に所在する国の税金と合わせ、日本国内でも所得税を納める必要があるのです。

海外の別荘を売却し、売却益が発生すれば海外と日本の双方に所得税を納めなくてはなりません。日本は海外所得に対する全世界所得課税を採用しているため、このように二度課税される二重課税が起こり得るのです。

二重課税を回避するには、外国税額控除方式や租税条約など国際税務に精通した専門家の助力を得るのは不可欠と言えるでしょう。

まとめ

不動産の購入・売却で損益が発生すれば、国内外に問わず税金が課されます。別荘は娯楽や保養の観点から事業用として認められないケースもありますが、用途としての利用状況の説明や制度を活用すれば経費計上や減額措置を受けることも可能です。

税金の仕組みはシンプルなものから複雑なものまで幅広く、資産運用や節税の場合には専門家目線での適切な手続きが必要になるでしょう。特に別荘売却時は、売却益が高額になるほど累進課税によって課せられる税金が増加するので税金対策は大切です。

DYMでは、不動産事業に明るい専門家によるニーズに合った様々な提案を行っています。不動産コンサルティングの豊富な知識と経験が必要な企業様は、ぜひDYMにご相談ください。

DYMの「不動産仲介・オフィスコンサルティング事業」サービスページはこちら