オフィス仲介業者の選定ポイントは？失敗しない方法や利用のメリットを解説

オフィス移転や事務所の新規開設などを検討している担当者の中には、オフィス仲介業者を利用して物件を探している方も珍しくありません。

オフィス仲介業者は、顧客のニーズに合う物件の紹介、賃貸契約・売買契約の交渉、その他専門知識を活かした各種サポートを実施してくれます。オフィス仲介業者をうまく利用すれば、企業様のニーズにぴったりのオフィス物件を、効率良く探すことが可能です。

本記事では、オフィス仲介業者の仕事内容、利用するメリットとデメリット、オフィス仲介業者選びのコツなどを解説します。

オフィス仲介とはどのような仕事？

オフィス仲介とは、顧客のニーズと合致するオフィス物件探しやオフィス物件に関する賃貸契約・売買契約の交渉などを行う、不動産業の一種です。

オフィスに関する知識やノウハウなどに自信がない企業様に寄り添い、最適なオフィス選びやオフィス移転後の環境作りなどを徹底的にサポートします。

オフィス仲介は、現事務所からの移転や新規事務所の開設などを目的としたオフィス用物件に関する、さまざまな仲介を行う仕事です。また、オフィス仲介に付随する業務も請け負うことが一般的です。

オフィス仲介の具体的な仕事内容 ・顧客の課題、希望、状況に合わせたオフィス物件の紹介 ・管理会社やオーナーなどの貸主・売主との交渉や契約締結のサポート・代理 ・オフィス移転・開設前の手続きやオフィス関係の工事など、総合的なスケジュールの作成・管理 ・賃貸・売買契約後のアフターフォロー

オフィス仲介業者によっては、オフィスのレイアウト・デザインやLAN工事といったIT関係の業者の紹介、引越し費用の見積りなどにも対応してくれます。

このようにオフィス仲介業者は、住宅用マンションやアパートを取り扱う不動産仲介業者と異なり、事業者向けの物件紹介やサービスを提供するのが特徴です。

オフィスと住宅では、物件に求められる条件に違いがあります。そのためオフィス仲介業者は、オフィスに特化した独自の専門知識や経験が必要な仕事です。

オフィス物件を探すときは、オフィス物件に強い仲介業者へ依頼するのが良いでしょう。

サービス内容や業務対応範囲は、オフィス仲介業者ごとに変わります。詳細はオフィス仲介業者の公式ホームページや、電話・メールからの問い合わせで確認してください。

例えば弊社DYMリアルエステートなら、オフィス物件の紹介から移転後の業務効率まで見据えたオフィスマネジメントまで、総合的な不動産仲介・オフィスコンサルティングを提供しています。

オフィス仲介業者は、借主・貸主や売主・買主からの仲介手数料を利益としています。オフィス仲介業者を利用する方の片方または両方から、宅地建物取引業法に定められた上限までの仲介手数料（成功報酬）を受け取ります。

不動産売買価格	仲介手数料上限
200万円以下	売買価格×5％＋消費税
200万～400万円以下	（売買価格×4％＋2万円）＋消費税
400万円超	（売買価格×3％＋6万円）＋消費税

不動産賃貸料	仲介手数料
指定なし	家賃1ヶ月分＋消費税

参考：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地または建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

オフィス仲介業者は上記の金額を超えない範囲で、各社の方針や提供サービスに応じた仲介手数料を設定しています。

「企業側の仲介手数料が無料」というサービスがあった場合、費用は管理会社やオーナーといった、貸主や売主が全額負担しています。しかし、貸主・売主が手数料全額負担を了承した物件のみの紹介になるため、紹介物件数が他のオフィス仲介業者よりも少ない可能性が高いです。

オフィス仲介業の主な流れ

オフィス仲介業者を介してオフィスを探すときは、主に次の流れに沿って手続きが進められます。

それぞれの項目について、おおまかに見ていきましょう。

オフィス仲介業者は、「企業としてどのような物件を求めているのか」「顧客の事業や状況に合う条件は何か」をチェックするために、顧客へヒアリングを行います。

すでに表面化しているニーズに加えて顧客がまだ気づいていない潜在ニーズまで深堀りして分析し、顧客が持つ課題を解決するオフィス像を具体化していきます。

ヒアリングで確認する内容 ・オフィスの立地、広さ、利用人数、希望単価、設備などオフィスの希望スペック ・顧客の現オフィスで抱えている不満点や課題 ・新しいオフィスの移転・開設を行う具体的な目的 ・移転スケジュールやレイアウト・デザイン、必要予算などのシミュレーション

質の高いヒアリングを実施するオフィス仲介業者は、企業側の事情に寄り添った提案をしてくれるでしょう。

より良い提案を受けるには、企業側からも積極的に意見、希望、現状の不満点を共有することをおすすめします。

ヒアリング後は、ヒアリングを基にオフィス仲介業者がさまざまな分析やシミュレーションを実施します。分析やシミュレーションをしたうえで、顧客に最適なプランを提案します。

顧客のニーズに合うオフィスのリストアップ、オフィス移転・開設に必要な工事、おおまかな予算、サブプランなどの資料・数字で掲示できる部分に加えて、物件への内覧や物件の周辺環境のチェックなどで直接確認できる部分の提案を受けることが可能です。

事務所にしたいオフィス物件が決まったら、物件の貸主や売主との条件交渉（入居条件や審査など）に進みます。交渉時にはオフィス仲介業者が、専門知識や人脈などを駆使して交渉のサポートや代理をしてくれます。オフィス仲介業者を通じて、企業意見・要望を伝えてもらいましょう。

借主・買手側の意見がすべて通るわけではなく、双方が納得する契約の締結が原則です。しかし、オフィス仲介業者のサポートがあれば、企業側にとって一方的に不利な契約が作られることを防げます。

とはいえ、オフィス仲介業者に交渉のすべてを任せっきりにするのはリスクが高いです。企業側も契約書（売買契約書・賃貸借契約書など）や重要事項の説明をしっかり確認し、納得したうえで同意することが大切です。

契約内容に問題がなければ、貸主・売主と契約の成立です。契約を結べたらオフィスの明け渡しを受け、実際にオフィス移転や新規開設に進みます。具体的には内装や電気・IT関係の工事など、新オフィスを仕事に使うための準備を行います。

また、旧オフィスの退去手続きや原状回復工事も忘れずに対応しましょう。

オフィス仲介業者の中には、オフィス内装のデザインや部屋のレイアウトなどの提案、必要工事や引越しの手配も請け負うところもあります。DYMリアルエステートでも、内装要件定義書の作成サポートや、内装パートナーの紹介などに対応しています。

オフィス移転・開設が完了して実際に業務をスタートした後も、オフィス仲介業者によってはアフターフォローを提供するところもあります。

移転・開設後の効果測定や新オフィスで発生したトラブルの解決、その他オフィスに関する相談などを求める場合は、アフターフォローが充実したオフィス仲介業者を選ぶのが良いでしょう。

オフィス仲介業者の選定ポイントは？ 8つの選び方のコツ

オフィス仲介業者を選ぶには、仲介業者の利用目的やオフィス要件を事前に明確にしておくことが大切です。必要なオフィス像がぼやけていると、自社に合うサービスを提供するオフィス仲介業者選びの方向性も不明瞭となり、ミスマッチが起こる可能性があります。

例えば「人員を増員する」という課題があるにもかかわらず、スモールオフィスに強い仲介業者へ依頼しても自社のニーズを満たせない可能性が高くなります。事前に利用目的やオフィス要件を明確にし、それらのニーズの解決を得意とする仲介業者を選ぶのがおすすめです。

新しいオフィスに関するニーズ例 ・事業拡大や増員を目指したい ・コストを安く済ませたい ・テレワーク導入の関係で、オフィス面積をむしろ縮小したい ・オフィスのイメージを良くして、優秀な人材の確保と流出阻止につなげたい ・アイディア創出や業務効率化、コミュニケーションの活発化など、仕事にプラス効果をもたらしたい ・社員のモチベーションやウェルビーイングを向上させたい ・新オフィス移転による広告宣伝効果を見込みたい

ただし、最初から物件の条件を絞りすぎると物件選びの視野が狭まり、好条件のオフィス物件を見逃す可能性があります。

事前に「MUST条件（必ず叶えたい条件）」と「WILL条件（叶うと嬉しいがどちらでも良い条件）」に要望を分けておき、まずはMUST条件を満たせる物件を扱うオフィス仲介業者を重点的に探すのが良いでしょう。

その中から、WILL条件の達成具合やその他琴線に触れるオフィス物件をチェックしてみてください。

オフィス仲介業者の規模や実績は、オフィス仲介業者を選ぶ際のポイントの1つになります。チェックしておきたい項目の例は次の通りです。

原則として、規模が大きく知名度も高いところほど信頼性・安全性が保証されています。一方で、全国的知名度がなくとも地域密着型で質の良いオフィスを揃えているところもあります。

規模や実績を見るには、オフィス仲介業者の公式ホームページにある業務内容、強み、実績、実例、資本金、担当者インタビューなどをチェックするのが良いでしょう。

オフィス仲介業者は、企業ごとに異なる得意分野や特徴を持っています。

「ベンチャー企業に強い」、「特定のエリアに強い地域密着型」、「居抜き物件（設備や備品、家具などが付いたままで売買・賃貸借されている物件）に特化」、「スモールオフィスを中心に紹介」などが例として挙げられます。

オフィス仲介業者の強みが自社のニーズと合致すれば、自社に合うオフィスやスケジュールの提案を受けやすくなるでしょう。

多くのオフィス仲介業者は総合不動産の名称を付けており強みが判別しづらいので、公式ホームページや電話・メールでの問い合わせで確認してみてください。

優秀なオフィス仲介業者は、オフィスを紹介して終わりではなく、移転後の従業員の働きやすさや事業戦略、通勤状況、業務効率などを見越した提案をしてくれます。

オフィス環境は、従業員のモチベーションやエンゲージメントに影響を及ぼします。モチベーションなどが上がれば、生産性向上や業務効率化につながるでしょう。

そのため、理想のオフィス像に「実際に働くこと」を織り込んで提案するオフィス仲介業者は、将来的な利益にもつながるプランを立案してくれると言えます。

オフィス仲介業者へ依頼したときは、原則として担当者とコミュニケーションを取りながら進めていきます。レベルの高い担当者は専門知識、ヒアリング力、提案力などを駆使し、企業側の心情や細かいニーズまで把握したうえでオフィスを紹介できます。担当者個人の実力も、紹介されるオフィスの質に影響を与えるのです。

また同時に、誠実な態度で接してくれるかどうかもオフィス仲介業者を選ぶうえでの重要なポイントになります。いくら能力が高い担当者でも、高圧的な態度、強引な紹介、報連相の不備が目立つ場合は、紹介されるオフィス物件のマッチング度合いも下がるリスクがあります。

依頼予定のオフィス仲介業者が、オフィス紹介を含めてどこまでの業務を依頼できるかを見ておきましょう。

旧オフィスの原状回復工事の調整、移転先の内装のデザインや工事、引越し作業の手続き、その他手続き・工事関係などを引き受けてくれるところなら、企業側にかかる労力を減らせます。

例えば、オフィスのヒアリングから移転後のオフィスマネジメントまでワンストップで依頼できる仲介業者なら、初めてオフィス移転を検討する企業でも利用しやすいです。

DYMのリアルエステートでは、オフィス仲介に加えて不動産に関するコンサルティングやオフィスマネジメントまで総合的に対応しています。

オフィス仲介にかかる仲介手数料は、売買契約と賃貸契約ごとに宅地建物取引業法にて上限が定められています。

オフィス仲介の手数料に関しては、おおよそ0.5～1ヶ月分＋消費税の範囲で設定されているケースが多いです。賃貸料や購入代金が高いほど、仲介手数料は高くなります。オフィス物件の金額や仲介手数料を確認し、いくらのお金が必要であるかを事前にチェックしておきましょう。

法律で定められた範囲を超える仲介手数料を設定していたり、「コンサルティング料」と称して法外な仲介手数料を求めたりする事業者とは、取引しないようにしましょう。トラブルに巻き込まれる可能性が高いです。

なおオフィス移転・開設には、家賃の6～12ヶ月分の敷金・保証金、火災保険料、内装工事費、引越し費用、保証会社への加入料などにかかる費用も考慮する必要があります。

オフィス仲介におけるPM（プロジェクトマネジメント）とは、オフィス移転・開設プロジェクト全体に関する計画・管理・遂行の役割を担うことです。

PMの実績があるオフィス仲介業者なら、オフィス仲介に関する業務だけでなく内装関係や引越し関係、旧オフィスの原状回復などに関する経験があると判断できます。

企業側のオフィス移転・開設関係の業務の負担を大きく軽減できるでしょう。

まとめ

オフィス仲介は、新しいオフィスを活用したい企業様と、オフィスを提供したい管理者・オーナーの間に入って契約の調整を行う専門職です。オフィス仲介業者なら、高い専門知識やヒアリングなどを基に、企業様にとってぴったりのオフィスを紹介できます。

オフィス仲介の利用を検討するときは、オフィス仲介業者の規模・実績・得意分野や対応可能範囲、仲介手数料などのポイントを押さえて選ぶことが大切です。

不動産仲介・オフィスコンサルティングを提供するDYMリアルエステートは、日本主要都市7つの拠点や豊富な法人向け不動産のデータ・ノウハウなどを基に、企業の戦略・ニーズ・実情に合わせた総合的なオフィス仲介サービスを提供しています。

現状分析・要件定義からオフィスマネジメント、アフターケアまでワンストップで対応が可能です。「まだどのようなオフィス物件にすべきか決まっていない」という企業様でも、ご相談を承ります。お問い合わせフォームや電話窓口より、お気軽にお問い合わせください。

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