不動産売却の仲介手数料はいくら？支払う時期は？失敗しないポイント

不動産を売却する際には、仲介手数料や税金などの費用が発生しますが、その計算方法や他に発生する費用について詳しく理解している方は少ないかもしれません。仲介手数料の額は、売却する不動産の価格によって変動し、時には高額になることもあるため、手数料の仕組みを把握することが重要です。この記事では、仲介手数料の基本的な意味や相場、計算方法、支払いのタイミングについて詳しく解説します。また、仲介手数料を巡る注意点や失敗しないためのポイントについても触れ、不動産を売却しようとしている方が安心して取引を進められるようサポートします。不動産売却は人生において大きなイベントです。失敗しないためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。この記事を参考に、売却プロセスを円滑に進めましょう。

不動産売買における仲介手数料の意味とは？

不動産売却における仲介手数料とは、不動産会社に対して支払う報酬のことを指します。この手数料は、不動産会社が多岐にわたる業務に対する対価であり、不動産の売買契約が成立したときに発生するのが一般的です。複数の不動産会社に仲介をお願いしていたとしても、成功に導いた１社だけに仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は、不動産取引を成功に導くための重要な要素であり、不動産会社が提供するサービスの質を保証するための資金源ともなります。

不動産売却には様々なステップがあり、プロのサポートが必要不可欠です。売主にとって、自分だけで売却活動を行うことが難しい場合が多く、不動産会社に依頼することで、売却プロセスを円滑に進めることができます。

仲介手数料の大部分は、不動産会社が物件を効果的に市場に出すために行う営業活動の報酬として支払われます。これには、物件の市場調査や広告活動が含まれます。不動産会社は、物件をより多くの潜在的な買主に見てもらうために、いろんなメディアを活用して広告を行います。例えば、インターネット広告、新聞や雑誌の掲載、チラシの配布、オープンハウスの開催、そして直接的な営業活動などがあります。

インターネット広告では、主要な不動産ポータルサイトに物件情報を掲載し、写真や動画を使って物件の魅力を効果的に伝えます。オープンハウスは、買主が実際に物件を見学する機会を提供し、売主にとっても買主の反応を直接知る良い機会となります。新聞の折り込みチラシは、地元に密着した潜在顧客の関心を集めることができます。これらの営業活動は、物件の売却スピードや最終的な売却価格に大きな影響を与えるため、適切な営業活動を展開することは、不動産会社の重要な役割であり、その対価として仲介手数料が支払われるのです。

仲介手数料の支払い方法は、現金、銀行振込、クレジットカードなどがあります。仲介手数料は、不動産売買にかかる費用の中で高額な費用に該当します。仲介手数料を支払う前に、必ず仲介会社にサービス内容や仲介手数料の額について詳しく説明してもらいましょう。

仲介手数料には、不動産売却に伴う様々な代行手続きにかかる費用も含まれています。不動産会社は、売主に代わって多くの事務作業を行い、売却プロセス全体をスムーズに進めるためにサポートします。これには、契約書の作成や、抵当権抹消登記、印鑑証明書の取得などの法的手続きの支援が含まれます。

契約書の作成は、取引の重要なステップであり、売主と買主の間で合意された条件を正確に文書化することが求められます。不動産会社は、契約内容の確認や必要書類の準備を行い、契約が法的に有効であり、かつ双方にとって公正であることを保証します。また、買主との交渉においても、不動産会社がプロとしての経験と知識を活かして、売主の利益を最大化するように努めます。

仲介手数料の相場とは？

仲介手数料は、民法によって上限が定められており、一般的な相場は売買価格に応じて決まります。具体的には、売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3% + 6万円（消費税別）」とされています。この計算式に基づき、手数料が支払われます。

仲介手数料は売買価格に比例し、売却価格が高いほど手数料の額も増加するのが一般的です。ただし、仲介会社によって手数料の取り扱いは異なるため、事前に確認しておくことが重要です。手数料が安い会社を選んだ場合、サービス内容が充実していないことがあるため、手数料だけでなく、提供されるサービスの質や信頼性も総合的に評価する必要があります。

一部の不動産会社では、仲介手数料が半額または無料になるキャンペーンを実施していることがあります。これらのキャンペーンは、売主をひきつけるためのマーケティング戦略の一環です。しかし、手数料が安いからといって必ずしもサービスの質が高いわけではありません。手数料が低い場合は、その理由や内容をしっかりと確認し、納得した上で契約を結ぶことが重要です。

売主・買主が不動産会社の経営者と直接関係を持っており、仲介会社の役割が簡素化される場合は、手数料が安くなる場合があります。

不動産会社が自社所有の物件を売却する際には、通常の仲介手数料がかからないことが一般的です。

両手仲介とは、同一の仲介会社が売主と買主の両方を仲介することを指します。この場合、不動産会社は一方の手数料を免除、または割引することがあります。具体的には、売主から仲介手数料を受け取らない場合は、売却物件の受注を増やしたいという意図が考えられます。また、買主から仲介手数料を受け取らない場合は、仲介手数料をなくすことで、物件を早く売却したいという思いが背景にあります。

仲介会社によっては、交渉次第で手数料の割引に応じてもらえる場合もあります。特に、売主と買主が友人同士など、特別な事情がある場合は、交渉しやすいでしょう。

仲介手数料が安いという理由だけで不動産会社を選ぶのはリスクがあります。安い手数料をうたっている不動産会社は、サービスの質が低かったり、隠れた費用が発生する可能性があるためです。重要なのは、手数料の額だけでなく、提供されるサービスの内容や信頼性を総合的に評価することです。

経験豊富な不動産会社は、売主の希望価格で売却できるよう、適切なマーケティング戦略を立てたり、購入希望者との交渉を有利に進めたりすることができます。結果的に、高い仲介手数料を支払ったとしても、売却価格が高くなれば、トータルでは得になる可能性があります。

仲介手数料を抑えたい場合は、仲介手数料の割引や無料サービスを提供している不動産会社を探してみるのも良いでしょう。ただし、その場合は仲介手数料以外にかかる費用やサービス内容をしっかりと確認することが大切です。

不動産売却の仲介手数料は、法律で上限額が定められており、上限を超える仲介手数料を設定することは違法となります。しかし、上限額以下であれば、不動産会社は手数料を自由に設定できます。このため、手数料の交渉や不動産会社によって異なる料金体系が存在する場合がありますが、いずれも法律の範囲内で設定される必要があります。

不動産売却時にかかる仲介手数料は、一般的には売買価格の3% + 6万円+消費税　が目安とされています。

例えば、売買価格が3,000万円の場合、仲介手数料は以下のようになります。
3,000万円 × 3% = 90万円
90万円 + 6万円 = 96万円（税別）
消費税10%を加算すると、96万円 × 1.1 = 105万6,000円（税込）

105万6,000円を仲介手数料として、不動産会社に支払うことになります。
上記はあくまで上限であり、仲介会社との交渉によって手数料を下げることも可能です。

不動産売却時に発生する仲介手数料は、一般的に売却価格の3％に6万円と消費税を加えた金額がその上限となっていますが、厳密にいうと、以下のような計算を行うことになります。

売却価格	上限
200万円以下	売買価格×5％+消費税
200万円超え400万円以下	売買価格×4％+消費税
400万円超	売買価格×3％+消費税

例えば、5,000万円のマンションの売却を成立させた場合の仲介手数料額は、次のようになります。

200万円以下の範囲：200万円×5%+消費税＝11万円
200万円超400万円以下の範囲：200万円×4%+消費税＝8万8,000円
400万円超の部分：4,600万円×3% +消費税＝151万8,000円
合計金額：171万6,000円（税込）

一般的な目安である売買価格の3% + 6万円+消費税で算出した金額と一致しました。この計算方法により、手数料が売主に過剰な負担をかけないようにしています。

仲介手数料は高額になるため、事前に上限金額を把握しておくことが大切です。売却価格ごとの仲介手数料の上限を一覧表にまとめました。

家の売却価格（税抜）	仲介手数料の上限（税込）
400万円以下	19万8,800円
500万円	23万1,000円
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円
6,000万円	204万6,000円
7,000万円	237万6,000円
8,000万円	270万6,000円
9,000万円	303万6,000円
1億円	336万6,000円

近年、空き家の増加が社会問題化しており、その背景から物件価格800万円以下については、仲介手数料の報酬上限に特例が適用されています。2018年の法令改正により、400万円以下の空き家（低廉な空き家）などの土地または建物を売却する場合、仲介手数料の上限額が改定されました。

400万円以下の物件を売却する際、仲介手数料の上限額は「18万円＋消費税」となります。改正前は「売買価格の5%」という上限があり、例えば200万円の物件の場合、手数料の上限は10万円＋消費税でしたが、改正後は18万円＋消費税に引き上げられました。

 低廉な空き家を購入する場合は、特例の対象外であるため、400万円以下の場合は従来通り「売買価格の5%」が仲介手数料の上限となります。つまり、200万円の物件を購入する場合の手数料の上限は依然として10万円＋消費税です。

この特例により、不動産会社は低廉な空き家の仲介をより積極的に行うインセンティブを得ることができ、空き家の流通を促進する効果が期待されています。特例の適用により、仲介手数料の上限が引き上げられることで、不動産会社は調査や手続きに必要なコストを回収しやすくなり、空き家の売却が進むことが期待されます。

土地と建物での取り扱いの違い

不動産の売却では、土地と建物では仲介手数料の取り扱いに若干の違いがあります。上限額のの計算方法は同じですが、違いが生じる理由は、土地と建物それぞれの特性や売却プロセスにおける複雑さの違いによるものです。

手続きが比較的シンプルであるため、仲介手数料が低く抑えられることがあります。土地は建物に比べて物理的な管理やメンテナンスが少ないため、売却時の査定や市場調査においても負担が少なく済むことが多いです。

また、土地の価値は主に立地、面積、用途地域、そして法的な制約に基づいて査定され、建物に比べて評価基準が少ないため、査定が容易で迅速な売却が可能です。

さらに、建物がないことで、建築基準法や耐震基準などの建物に関する法的な制約が少なく、これに関する手続きを省略できる場合が多いです。その結果、売却にかかるコストが低くなる可能性があり、仲介手数料も比較的抑えられることがあります。

土地と建物を同時に売却する場合は、仲介手数料は土地だけのケースと比べると高くなることがあります。その理由は、査定や手続きが複雑化するためです。建物の価値を正確に査定するためには、年数、構造、設備、内外装の状態など、多くの要素を詳しく調べる必要があり、時間と専門的な知識が必要になります。

また、建物の売却前には、リフォームや修繕の必要性を判断し、それに基づく提案を行う場合もあります。さらに、耐震基準や火災保険、建物検査（インスペクション）など、さまざまな法的手続きが必要であり、これらを円滑に進めるためのサポートが求められます。これらの複雑な業務と手続きが加わることで、仲介手数料が高く設定されることがあります。

仲介手数料の支払い時期はいつ？

一般的には、不動産の売買契約時に仲介手数料の半額を、そして物件の引き渡し時に残りの半額を支払うことになっています。これは、仲介会社が売主と買主の双方の代理人として働き、売買契約が成立し、無事に引き渡しが完了したことに対する報酬として支払われるからです。

ただし、契約時に全額を支払う場合や、引き渡し時に全額を支払う場合など、仲介会社との取り決めによって支払い時期が異なることもあります。契約書をよく確認して、いつまでにいくら支払う必要があるのかを把握しておきましょう。仲介手数料の支払い方法は、現金または銀行振込が一般的です。

仲介手数料の会計処理方法

仲介手数料の会計処理では、勘定科目の選択が重要です。仲介手数料は、不動産を売った場合と、買った場合で使用する勘定科目が異なります。

不動産を売却したときに発生する仲介手数料は、「支払手数料」の勘定科目で計上します。

(借方）支払手数料　100万円 /　（貸方） 普通預金　100万円

一方、不動産を購入した場合の仲介手数料は、不動産の取得にかかる費用として扱われるため、仲介手数料は不動産の取得価額に含める必要があります。具体的には、土地の購入にかかる手数料は「土地」の勘定科目に、建物にかかる手数料は「建物」の勘定科目に含めます。支払手数料の勘定科目は使えません。

具体例：土地を1,000万円で購入した。その際の仲介手数料は396万円だった。

(借方）土地　1,396万円 /　（貸方） 普通預金　1,396万円

仲介手数料を計上するタイミングは、仲介業務が完了したときで、通常は売買契約が成立した時点で、仕訳を行います。

仲介手数料には消費税がかかります。実際には仲介手数料は3%＋6万円＋消費税10％を支払う必要があります。

消費税は、仲介会社が売主から仲介手数料を受け取った際に発生します。そのため、売主が仲介手数料を支払う際には、消費税を支払う必要があります。仲介手数料の消費税額は、仲介手数料の金額に消費税率を掛けた金額です。具体的には、仲介手数料が400万円だった場合、消費税は400万円×10%＝40万円となります。

仲介手数料以外に必要な費用

不動産を売却する際には、仲介手数料以外にもさまざまな費用が発生します。これらの費用は売却プロセスに欠かせない重要な要素であり、事前に理解しておくことが、スムーズな取引と予算計画の立案につながります。

不動産売買契約書には印紙税がかかります。これは、契約金額に応じた定額の収入印紙を契約書に貼ることで支払われます。印紙税には、2027年3月31日までの軽減措置が適用されており、通常よりも低い税額で済む場合があります。例えば、契約金額が500万円を超え1,000万円以下の場合、通常の税額は1万円ですが、軽減措置により5,000円となります。

契約金額	印紙税の従来の税額	軽減措置の税額 （2027年3月31日まで）
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1千円	500円
100万円超500万円以下	2千円	1千円
500万円超1,000万円以下	1万円	5千円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

印紙を貼らない、もしくは貼り忘れた場合、納付すべき税額の3倍に相当する過怠税が課されるため注意が必要です。

売却に伴う登記費用は、所有権移転登記や抵当権抹消登記、住所変更登記などがあります。通常、所有権移転登記は買主が負担しますが、売主が負担する可能性のある登記費用についても把握しておくことが重要です。売主が負担する可能性がある登記は以下の2つです。

 住宅ローンを利用して家を購入した場合、抵当権が設定されていますが、売却する際は抵当権を抹消する必要があります。この際に発生する費用は、登録免許税として不動産1個につき1,000円です。また、司法書士に手続きを依頼する場合の報酬は、1〜2万円程度が一般的です。

登記上の住所と実際の住所が異なる場合、売却前に住所変更を行う必要があります。この手続きも司法書士に依頼することが多く、費用については事前に確認することが望ましいです。

譲渡所得税は、不動産の売却によって利益が生じた場合に課される税金で、所得税および住民税が含まれます。この税金は売却益に基づいて計算され、確定申告が必要です。譲渡所得は、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた金額となります。特に、居住用財産を売却する場合は、特別控除や軽減税率の適用を受けられるケースもあるため、詳細を税理士に相談することが望ましいです。

土地の売却に伴い、確定測量や現況測量を行う必要がある場合、土地家屋調査士に依頼する費用が発生します。測量は、売却対象の土地の境界を明確にするために重要であり、正確な測量が行われていない場合、売却後の境界紛争を防ぐために測量が必要です。費用は土地の広さや立地によって異なりますが、正確な見積もりを土地家屋調査士から取ることが大切です。

更地での売却を条件とする場合、家の解体が必要となります。解体業者に支払う費用は、物件の規模や構造、立地によって異なり、数十万円から数百万円に及ぶことがあります。解体費用を抑えるためには、複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが重要です。また、自治体によっては解体に対する補助金が出ることもあるため、活用可能な制度を確認しておきましょう。

住宅ローンを完済する際には、金融機関に対して事務手数料が発生します。この手数料は、金融機関やローンの種類、返済方法によって異なりますが、数千円から数万円程度が一般的です。事前に金融機関に手数料の詳細を確認し、予算に組み込んでおくことが望ましいです。

売却前に、プロの清掃会社に依頼して室内をクリーニングすることは、物件の印象を良くし、売却価格の向上につながる可能性があります。クリーニング費用は、物件の広さや依頼する清掃内容により異なりますが、数万円程度が一般的です。費用を抑えるために、自分で清掃を行うことも選択肢として考慮できます。

売却に伴い新しい住居に引越しする際には、引越し費用が発生します。引越し費用は、荷物の量や移動距離、シーズンによって異なります。特に、売り先行などで仮住まいを経由する場合、2回分の引越し費用が必要になることがあります。オフシーズンを狙うことで引越し費用を抑えることができるため、引越し時期を柔軟に調整することが重要です。

売却にかかる費用を抑えるためには、以下のポイントを押さえておくと良いでしょう。

削減できる費用がないか検討することが大切です。例えば、引越し費用を抑えるためにオフシーズンを狙ったり、自分で梱包作業を行ったりすることで費用を削減できます。また、ハウスクリーニングは自分で行うことでも節約が可能です。

登記手続きや税務処理に関しては、司法書士や税理士などの専門家を活用することで、ミスを防ぎ、効率的に手続きを進めることができます。コスト削減の名目で、手続きをすべて自身で行うするよりも、専門家の知識を活用することで、結果的に費用を抑えることができることもあります。

売却に伴う諸費用を把握し、計画的に対応することで、予期せぬ出費を防ぎ、スムーズに取引を進めることができます。不動産の売却時には、上記以外に以下のような費用や税金が発生することがあります。

よくある質問

Q:仲介手数料は売主と買主のどちらが支払う？

売主は、売却を依頼した不動産会社に対して仲介手数料を支払い、買主は購入の仲介を依頼した不動産会社に対して仲介手数料を支払います。基本的には、売主と買主それぞれが、仲介を依頼した不動産会社に対して手数料を支払うことになります。売主と買主が、たまたま同一の不動産会社に仲介を依頼することを、両手仲介と呼ばれています。この場合は、仲介手数料が減額されることがあります。

Q:賃貸住宅を契約するときの仲介手数料って何？

賃貸住宅を借りる場合にも仲介手数料がかかります。不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、1件の契約につき家賃1ヶ月分とされています。例えば、借主から家賃1ヶ月分の仲介手数料を受け取った場合、貸主に対しては手数料を請求できません。家賃の半額分を借主から受け取る不動産会社は、貸主からも家賃の半額分を受け取るケースがあります。オーナーや貸主である不動産会社から直接借りる場合は、仲介手数料が発生しないことが一般的です。

まとめ

不動産を売却する際には、原則として仲介手数料が発生します。仲介手数料は、売却価格によって上限額が変動するため、事前に具体的な金額を把握しておくことが重要です。売却プロセスの中でいくらの費用がかかるかを理解しておくことで、適切な資金計画を立てることができます。また、家の売却時には仲介手数料以外にも、さまざまな費用や税金が発生することがあります。印紙税や登記費用、引っ越し費用など、追加のコストを事前に確認し、余裕を持った資金計画を立てることが、スムーズな取引の鍵となります。
不動産会社の中には、仲介手数料を引き下げている会社もありますが、手数料の安さだけで判断することはおすすめできません。手数料が低い分、サービスの質が犠牲になることもあるため、売却活動を成功させるには、自分に合った信頼できる不動産会社を選び、費用の詳細を理解しておくことが大切です。売却活動を円滑に進め、理想的な条件で取引を完了させてください。

ご相談やサービスの詳細については、ぜひ当社にお問い合わせください。お客様のニーズに合わせた最適なソリューションをご提案します。

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